Grundsteuer
Versendung der Grundsteuerbescheide für das Jahr 2025 voraussichtlich Ende März / Anfang April 2025
Der Rat der Stadt hat sich in seiner Sitzung am 04.02.2025 für differenzierte Hebesätze ausgesprochen. Diese betragen 536 v.H. für Wohngrundstücke und 958 v.H. für Nicht-Wohngrundstücke.
Das Steueramt arbeitet derzeit an der technischen Umsetzung und der Datenaufbereitung. Im Anschluss daran können die Grundsteuerbescheide voraussichtlich Ende März / Anfang April versandt werden.
Die Zahlungen der ersten Fälligkeit, die regulär zum 15.02.2025 zu zahlen gewesen wären, werden zusammen mit der zweiten Fälligkeit am 15.05.2025 fällig.
Aufgrund des weiterhin hohen Arbeitsaufkommens und des zusätzlichen zeitlichen Aufwandes zur Bewältigung der Grundsteuerreform, können sich die Steuerpflichtigen mit ihrem Anliegen vorzugsweise per E-Mail an steueramt@stadt-haan.de wenden. Telefonisch erreichbar ist das Steueramt ausschließlich dienstags von 8 bis 12 Uhr und von 14 bis 18 Uhr. Persönliche Termine können online über die Internetseite der Stadt Haan www.haan.de vereinbart werden.
Fragen zum Grundsteuermessbetrag, zu den Berechnungsgrundlagen und zur Grundsteuerreform können ausschließlich vom zuständigen Finanzamt Hilden beantwortet werden: Hotline zur Grundsteuerreform des Finanzamtes: 02103/917-1959 oder Bürgerservice des Finanzamtes: 0211/1655-1655.
Rückfragen zu den Gebühren sind an die Bauverwaltung unter bauverwaltung@stadt-haan.de zu richten.
Grundsteuerreform
Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 die bisherige Bewertungsgrundlage für die Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt und die Besteuerung anhand aktuellerer Werte gefordert.
Ende 2019 hat der Bund die Grundsteuerreform verabschiedet. Das Land Nordrhein-Westfalen hat dieses Modell übernommen. Ab dem 01.01.2025 wird die Grundsteuer anhand der neu zu berücksichtigenden Werte festgesetzt.
Auf der Webseite der Finanzverwaltung NRW erhalten Sie eine Vielzahl von Informationen über die Grundsteuerreform als solche www.finanzverwaltung.nrw.de/Grundsteuerreform.
Das Finanzamt hat aufgrund des neuen Grundsteuergesetzes und der Berücksichtigung der von den Eigentümerinnen und Eigentümern in den Grundsteuererklärungen angegebenen Informationen eine Neubewertung vorgenommen und neue Grundsteuerwertbescheide und Grundsteuermessbescheide versandt.
Einsprüche oder Fragen bezüglich der Bescheide des Finanzamtes
Gegen Festsetzungen in den vorgenannten Bescheiden (Grundsteuerwertbescheid und Grundsteuermessbescheid) ist ein Einspruch nur bei dem für Sie zuständigen Finanzamt möglich.
Der Einspruch ist bei dem zuständigen Finanzamt schriftlich einzureichen. Eine Bestätigung über den Eingang Ihres Einspruchs erteilt Ihr Finanzamt in der Regel nicht.
Die Frist für einen Einspruch beträgt einen Monat nach Zugang der Bescheide vom Finanzamt.
Fragen zum Zustandekommen der Werte in diesen Bescheiden richten Sie bitte an das
- Finanzamt Hilden unter der Hotline Tel: 02103 917-1959 oder dem
- Bürgerservice des Finanzamtes unter Tel: 0211 1655-1655.
Berechnung der Grundsteuer
Die Grundsteuer wird nach einem mehrstufigen Verfahren berechnet:
Grundlage der Berechnung durch das Finanzamt ist der Grundsteuerwert (früher: Einheitswert) des Grundbesitzes, der in den Steuermessbetrag einfließt. Hierauf wendet die Gemeinde den örtlichen Hebesatz an und setzt die Grundsteuer im Grundsteuerbescheid fest.
Formel: Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer
Grundlage für die Heranziehung zur Grundsteuer sind somit die Grundlagenbescheide des Finanzamtes. Solange das Finanzamt auf einen etwaigen Einspruch Ihrerseits keine Änderung vorgenommen hat, bleibt Ihre Steuerpflicht in der festgesetzten Höhe bestehen. Die Stadt beschließt lediglich den Hebesatz.
Aufkommensneutralität
Die Reform soll insgesamt aufkommensneutral gestaltet werden. Dies bedeutet, dass das Steueraufkommen in den einzelnen Kommunen in etwa gleich hoch sein soll wie vor der Grundsteuerreform.
Dies bedeutet aber nicht, dass die individuelle Steuerlast gleichbleibt, so dass viele Eigentümerinnen oder Eigentümer mehr und viele weniger Grundsteuer zahlen müssen als bisher. Bei einer Wertsteigerung des Grundbesitzes ist daher eine individuelle Steigerung genauso möglich wie eine Senkung durch Wertminderung gegenüber der bisherigen Bewertung.
Das Gesamtaufkommen der Grundsteuer 2025 in der Gartenstadt Haan wurde mit Festlegung der neuen Hebesätze durch den Rat der Gartenstadt Haan nicht erhöht.
Hebesätze
Bei der Umsetzung der Grundsteuerreform wurde eine Belastungsverschiebung zwischen Gewerbe- und Wohngrundstücken zum Nachteil der Wohngrundstücke festgestellt. Deshalb hat das Land Nordrhein-Westfalen mit einem Gesetz über die Einführung einer optionalen Festlegung differenzierter Hebesätze die Möglichkeit geschaffen, Nichtwohn- und Wohngrundstücke mit unterschiedlichen Hebesätzen zu besteuern.
Zu den Wohngrundstücken zählen die Grundstücke, die gem. § 250 Abs. 2 Bewertungsgesetz im Ertragswertverfahren zu berücksichtigen sind. Dies sind: Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum.
Zu den Nichtwohngrundstücken zählen die unbebauten Grundstücke (§ 247 Bewertungsgesetz) sowie die bebauten Grundstücke, die gem. § 250 Abs. 3 Bewertungsgesetz im Sachwertverfahren zu bewerten sind. Nichtwohngrundstücke sind dementsprechend: unbebaute Grundstücke, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum, sonstige bebaute Grundstücke.
Um die Belastung mit Wohnkosten nicht weiter zu erhöhen, hat die Gartenstadt Haan von dieser Möglichkeit zur Einführung differenzierter Hebesätze Gebrauch gemacht.
Die geänderten Hebesätze ab dem 01.01.2025 betragen für die
Grundsteuer A – Betriebe der Land- und Forstwirtschaft: 413 v.H.
Grundsteuer B – Wohngrundstücke: 536 v.H.
Grundsteuer B – Nichtwohngrundstücke: 958 v.H.
Kauf und Verkauf
Bitte beachten Sie bei einem Verkauf, dass die Grundsteuer eine Jahressteuer ist. Sie wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt.
Dies bedeutet, dass Änderungen während des Kalenderjahres sich erst für die Grundsteuer des nächsten Kalenderjahres auswirken und das Finanzamt erst zum nächsten Jahr mit einer Zurechnungsfortschrei-bung die neuen Eigentumsverhältnisse ausweist. Die Veräußerin/der Veräußerer eines Grundstücks bleibt damit bis zur Fortschreibung steuerpflichtig. Private Absprachen haben grundsätzlich keine Wirkung gegenüber diesen Bestimmungen.
Die Gartenstadt Haan hat aber für ihre Bürger die Möglichkeit eingerichtet, auch unterjährige Besitzwechsel zu realisieren: Voraussetzung hierfür ist die frühzeitige Mitteilung des Eigentümerwechsels und die entsprechende Erklärung des neuen Eigentümers. Kopien der Teile des notariellen Kaufvertrages, aus denen das Kaufobjekt, wer an wen verkauft hat und zu welchem Zeitpunkt der wirtschaftliche Übergang erfolgt ist, sind dabei hilfreich.
Zahlung
Es wird gebeten, die Grundsteuer mit einem SEPA-Mandat zu zahlen und bei Zahlungsschwierigkeiten rechtzeitig Rücksprache zu halten.
Bitte beachten Sie, dass die Zahlungspflicht auch bestehen bleibt, wenn Sie Einspruch gegen die Bescheide des Finanzamtes oder Widerspruch gegen Ihren Grundsteuerbescheid erheben.
Erreichbarkeit
Bitte stellen Sie Ihre Fragen vorzugsweise per E-Mail. Die Grundsteuerstelle wird persönlich nicht ständig telefonisch erreichbar sein.
Für Informationen können Sie sich an die Telefon-nummer 02129 911-222 wenden, wo Ihnen gegebenenfalls direkt geholfen wird, möglicherweise jedoch auch Ihre Anfrage aufgenommen und zu einem späteren Zeitpunkt beantwortet wird.
FAQ vom Städte- und Gemeindebund NRW
Warum wurde die Grundsteuer reformiert?
Weil die Bewertung des Grundbesitzes, auf der die Grundsteuer noch bis zum Jahr 2024 aufgebaut hat, völlig veraltet war.
Das Bundesverfassungsgericht hat deshalb eine Besteuerung anhand aktuellerer Werte ab 2025 gefordert. Dies ist geschehen.
In NRW gelten dafür weitestgehend die vom Bund beschlossenen Reformgesetze. Eine landesrechtliche Abweichung besteht nur für die Möglichkeit, unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke festzulegen.
Was bringt Ihnen persönlich die Grundsteuer überhaupt?
Die Einnahmen aus der Grundsteuer bleiben vollständig vor Ort und können flexibel eingesetzt werden. Mit Ihrer Grundsteuer werden Schulen, Kitas, Straßen und Spielplätze gebaut oder örtliche Kultur- und Sportangebote finanziert. Jeder Euro wird sozusagen direkt vor Ihrer Haustür ausgegeben.
Das, was Ihre Gemeinde lebenswert macht, könnte ohne die Grundsteuer nicht finanziert werden. Sie zahlen die Grundsteuer also für die örtliche Gemeinschaft und damit auch „für sich selbst“. Durch die Reform wird die Grundsteuer nun auch zukunftssicher. Und das ist eine gute Nachricht.
Was war Inhalt der Reform?
Die Finanzämter haben in den letzten Jahren die neuen Grundsteuerwerte ermittelt. Aus diesen Werten und der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl wurde der Grundsteuer-Messbetrag errechnet. Dies war ein eigener Verfahrensschritt, der mit dem Grundsteuer-Messbescheid abgeschlossen wurde, den Sie von Ihrem Finanzamt bereits erhalten haben. Für Rückfragen oder Rechtsmittel sind insofern auch die Finanzämter zuständig.
Der Messbescheid ist verbindlich – auch für die Gemeinden, die davon nicht abweichen dürfen. Die Gemeinden haben in einem letzten Schritt nur noch ihre Hebesätze angewendet, um die endgültige Grundsteuer zu berechnen. Hebesätze gibt es vor Ort mindestens zwei: einen für die Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) und einen für die Grundsteuer B (Wohnen und Gewerbe) – wobei die Grundsteuer B in NRW optional nach Wohn- und Nichtwohngrundstücken differenziert werden kann.
Zusätzlich kann ab 2025 noch ein eigenständiger Hebesatz für unbebaute baureife Grundstücke beschlossen werden (Grundsteuer C). Alle Hebesätze wurden für die Grundsteuer ab 2025 neu festgelegt.
Was heißt das für Ihre Grundsteuer?
Wesentlich für Sie als Grundsteuerzahler ist die Wertentwicklung nach neuem Recht (im Vergleich zum bisherigen Recht, das bis einschließlich 2024 galt). Ob Ihr Grundbesitz nach neuem Recht (also ab 2025) als besonders „wertvoll“, weniger „wertvoll“ oder eher durchschnittlich eingestuft wurde, richtet sich nach dem neuen Grundsteuerrecht des Bundes, das im Grundsteuer-Messbescheid des Finanzamts abgebildet ist.
Die Gemeinden haben auf die Wertfeststellung als solche keinen Einfluss. Mit den jeweiligen Hebesätzen werden alle neuen Werte nur noch gleichmäßig hochgerechnet. Die Festlegung differenzierter Grundsteuer-B-Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke dient der Reduzierung von Wohnnebenkosten aus sozialpolitischen Gründen.
Muss ab 2025 mehr Grundsteuer bezahlt werden?
Ob Sie ab 2025 mehr Grundsteuer als zuvor bezahlen, hängt nach dem neuen Grundsteuerrecht des Bundes in erster Linie von der Wertentwicklung Ihres Grundbesitzes im Vergleich zum übrigen Grundbesitz innerhalb der Gemeinde ab.
Hat sich bei der Neubewertung herausgestellt, dass Ihr Grundbesitz im Verhältnis stärker an Wert zugelegt hat (z. B. weil sich eine ehemals günstige Randlage zur mittlerweile gesuchten Wohnlage gewandelt hat), wird Ihre Grundsteuer wahrscheinlich steigen. Der Anstieg kann je nach Wertentwicklung deutlicher oder weniger stark ausfallen. Natürlich ist umgekehrt auch ein Absinken der einzelnen Steuerlast oder ein Gleichbleiben denkbar.
Dabei wirkt dem allgemein zu beobachtenden Trend einer überdurchschnittlichen Wertentwicklung der Wohngrundstücke die Festlegung unterschiedlicher Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrund-stücke bewusst entgegen.
Weil sich mit der Reform sämtliche Grundsteuerwerte verändern, müssen alle Gemeinden ihre Hebesätze rechnerisch daran anpassen. Allerdings erhöht keine Gemeinde nur wegen der Reform ihr Grundsteueraufkommen!
Die Neuberechnung ist notwendig, um das Grundsteueraufkommen stabil zu halten, das heißt nach der Reform in Summe ähnlich viel an Grundsteuer einzunehmen wie vorher. Die Einnahmen fließen etwa in Schulen, Kitas, Spielplätze und Straßen und werden hierfür dringend benötigt.
Was bedeutet Aufkommensneutralität?
Der Begriff wird oft missverstanden. Er bedeutet nur, dass die Gemeinde nach Umsetzung der Reform (das heißt im Jahr 2025) ihr Grundsteueraufkommen insgesamt stabil halten kann – also im Jahr 2025 ähnlich viel an Grundsteuer einnimmt wie in den Jahren vor der Reform. Die Reform als solche ist also kein Grund dafür, dass sich das Aufkommen verändert.
Aufkommensneutralität bedeutet jedoch nicht, dass Ihre individuelle Grundsteuer gleichbleibt. Denn wenn die Neubewertung ergibt, dass Ihr Grundbesitz vergleichsweise stark an Wert zugelegt hat, dann steigt dafür künftig die Grundsteuer – auch wenn sich das Gesamtaufkommen vor Ort nicht erhöht.
Für die eigentlich interessante Frage „Muss ich ab 2025 mehr Grundsteuer bezahlen?“ kommt es also in erster Linie auf die Wertentwicklung an.