FAQ Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Unterhaan

Warum empfahl die Verwaltung dem Ausschuss für Stadtentwicklung, Planung und Bau die Errichtung eines Drogeriemarktes in Unterhaan abzulehnen?

Das Ziel der Stadtentwicklung in Haan, welches in den letzten Jahrzehnten konsequent verfolgt wurde, ist der Schutz und die Weiterentwicklung des bestehenden Zentrensystems. Das Zentrensystem in Haan besteht aus einem Zentralen Versorgungsbereich (ZVB) – die Innenstadt – und aus zwei Nahversorgungszentren (NVZ). Ein NVZ befindet sich in Gruiten, das andere NVZ in Unterhaan an der Düsseldorfer Straße. Mit der Ansiedlung eines marktgängigen Drogeriemarktes in Unterhaan, im NVZ Düsseldorfer Straße, würde das Zentrensystem und somit v.a. die Attraktivität und Vitalität der Innenstadt grundlegend infrage gestellt.

Welche Untersuchungen für den Standort Unterhaan gab es bisher?

Nach dem funktionalen Zielsystem der zentralen Versorgungsbereiche des im Jahr 2013 fortgeschriebenen Einzelhandelskonzepts (EHK) kommt dem NVZ Düsseldorfer Straße eine Versorgungsfunktion primär im kurzfristigen Bedarfsbereich, d.h. im Bereich der nahversorgungsrelevanten Sortimente, für die westlichen Haaner Siedlungsbereiche mit etwa 7.500 Einwohnern zu.

Grundsätzlich wurden 2013 im Rahmen der EHK-Fortschreibung für das NVZ an der Düsseldorfer Straße ergänzende Drogeriesortimente empfohlen. Diese Möglichkeit wurde entweder in einem eigenständigen Drogeriemarkt oder aber auch als Randsortiment in Lebensmittel-Märkten gesehen.

Jedoch hat das NVZ Düsseldorfer Straße seit dem Beschluss des EHK 2013 deutliche Umstrukturierungen und Verkaufsflächenzuwächse erfahren:

• Der Aldi-Lebensmitteldiscounter wurde von der Düsseldorfer Straße an die Ohligser Straße verlagert und um rund 200 m² Verkaufsfläche erweitert.
• Der LIDL-Lebensmitteldiscounter wurde in ein neues Gebäude verlagert und deutlich um rund 550 m² Verkaufsfläche vergrößert.
• Im Gebäude des ehemaligen LIDL-Markts wurde ein Trinkgut-Getränkemarkt mit ca. 800 m² Verkaufsfläche angesiedelt.
• Im Bereich des ehemaligen Aldi-Marktes wurde eine Jysk-Filiale (ehemals Dänisches Bettenlager) mit rund 700 m² Verkaufsfläche angesiedelt.

Weiter betrachtet wurde die Thematik der ergänzenden Drogeriesortimente erneut im Rahmen einer Auswirkungs- und Potenzialanalyse, die 2016 die Nachnutzungsmöglichkeiten für das ehemalige LIDL-Gebäudes untersuchte. Im Ergebnis wurde die Ansiedlung eines Drogeriemarkts im NVZ Düsseldorfer Straße in das LIDL-Gebäude seinerzeit nicht empfohlen: „Eine marktgängige Ansiedlung [eines Drogeriemarktes] würde in der Folge zu deutlichen städtebaulichen Auswirkungen auf die Bestandsstrukturen und insb. auch auf die Entwicklungsmöglichkeiten des ZVB [Zentralen Versorgungsbereichs] Innenstadt Haan führen. Letztlich ist zu konstatieren, dass das Drogeriewarensortiment nur eine untergeordnete Rolle als Randsortiment einnehmen sollte.“

In dieser Folge wurde im Bebauungsplan für den LIDL-Standort festgelegt, dass ein Getränkemarkt eine geeignete Nachnutzug ist.

Was wurde aktuell vom Büro Junker und Kruse untersucht?

Die Verwaltung hat im Jahr 2024 das renommierte Büro Junker und Kruse beauftragt für das NVZ Düsseldorfer Straße zu prüfen, inwieweit die damaligen Ergebnisse noch Gültigkeit haben. Das Büro ist seit vielen Jahren ein anerkannter Fachgutachter in dem Bereich und wird insbesondere für öffentliche Auftraggeber tätig. Das Fazit der Untersuchung lautete: „Bei Ansiedlung eines weiteren Lebensmittelbetriebs und/ oder eines Drogeriemarkts würde das NVZ Düsseldorfer Straße entgegen seiner ihm im EHK zugeordneten Versorgungsfunktion demzufolge in deutlichem Maße Kaufkraft in den Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel und/ oder Gesundheit und Körperpflege von außerhalb der umgebenden Stadtbezirke Haan-West und Unterhaan binden.“

In welchem Verhältnis steht das NVZ Düsseldorfer Straße zu den anderen Zentren?

Das NVZ Düsseldorfer Straße ist bereits jetzt im Vergleich überdurchschnittlich gut ausgestattet im Bereich der zentrenrelevanten Sortimente. So liegt in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel bezüglich der Angebotsverteilung in den drei Haaner Zentren ein deutliches Ungleichgewicht vor: Mehr als die Hälfte der gesamten Verkaufsfläche befindet sich im NVZ Düsseldorfer Straße. Dieses Ungleichgewicht drückt sich auch in der einwohnerbezogenen Verkaufsflächenausstattung dieser Warengruppe aus: Der Wert des NVZ Düsseldorfer Straße beträgt ein Mehrfaches des Werts des ZVB Innenstadt und des NVZ Gruiten.

Welches Potenzial wird für die Innenstadt gesehen?

Bei der Warengruppe Gesundheit und Körperpflege, zu der auch Drogeriesortimente gehören, nimmt der ZVB Innenstadt eine deutlich höhere Versorgungsfunktion wahr als die beiden NVZ. Dies lässt sich beispielsweise dem Verkaufsflächenanteil von rund 71% entnehmen. Es zeigt sich, dass Drogeriesortimente ein wichtiger Magnet und damit Frequenzbringer für die Innenstadt sind und eine gute Ergänzung der Innenstadt als wichtigen Standort für den Medizin- bzw. Gesundheitsbereich darstellen.

Welchen Zusammenhang gibt es zum Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 201?

Der Ausschuss für Stadtentwicklung, Planung und Bau fasste in seiner Sitzung am 21.11.2023 einstimmig einen Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 201 „Düsseldorfer Straße/ östlich Schlehdornweg“. Das Plangebiet umfasst im Südosten auch das Grundstück, welches jetzt für die Ansiedlung eines Drogeriemarktes in der Diskussion stand. Gemäß den im Rahmen des Aufstellungsbeschluss formulierten und beschlossenen Zielen und im Einklang mit dem EHK ist dieses Grundstück weiterhin für gewerbliche Nutzungen ggf. auch für eine Mischnutzung (Wohnen) zu sichern. Auch eine Apotheke wäre an diesem Standort denkbar.

Ist es nicht wichtiger, dass die Stadt Haan Kaufkraft innerhalb des Stadtgebiets hält?

Es wäre möglich, mit Ansiedlung eines marktgängigen Drogeriemarktes in Unterhaan Unterhaaner Kaufkraft im Drogeriebereich auch in Unterhaan zu binden. Jedoch würden diese Bindungen, wie erläutert, zu negativen Verschiebungen im Gefüge des Haaner Zentrensystems führen. Wirtschaftlich profitieren würde ausschließlich das Unternehmen, das den Drogeriemarkt betreibt. Leiden würden Betriebe in der Innenstadt, da es bei einem Rückgang der Besucherfrequenz auch zu einem Rückgang der sog. Kopplungseffekte käme.

Entgehen der Stadt durch die Ablehnung eines Drogeriemarktes in Unterhaan beträchtliche Gewerbesteuereinnahmen?

Die von Filialisten an den einzelnen Standorten zu zahlenden Gewerbesteuern bestimmen sich nach den anteiligen angefallenen Lohnsummen der Filialisten an diesen Standorten. In der Regel liegen die Steuererträge an Standorten, die lediglich eine Verkaufsfiliale vorweisen, im niedrigen vierstelligen Bereich.